兰军伟律师亲办案例
无效合同,何谈终止?
来源:兰军伟律师
发布时间:2010-08-23
浏览量:1053

基本案情:

王某于2002年与某村委会签订一份联营协议书,约定村委会将集体所有的位于某地的一亩非耕地作为出资与王某联营用于营业,王某可以在该土地上从事经营活动,只要王某每年向村委会交纳2000元使用费,村委会不干涉经营。遇到国家征地,地上财产的补偿归王某所有,土地补偿款归村委会。此后王某自筹资金在该土地上修建四合院二层,共计房屋52间,其中南房临街,但是门朝院里开,临街一面无门。修建前没有办理任何的手续,包括土地、规划等,房屋建成后租赁给史某用于餐饮、茶座和住宿,租金每年6万元。由于城市化进程加快,该房屋现在已经成为城市居民小区很繁华的一个服务区,史某为了营业方便把临街房的南墙私自打洞装门,变成了商业房对外出租,获取丰厚利润。王某见状认为自己当时没有预见到史某把房屋私自改建会带来这些利润,因此以史某不将租赁房屋用于约定的用途、私自改建房屋破坏房屋结构为由,要求解除租赁合同,返还私自改建后的盈利所得、赔偿私自改建房屋造成的损失。

案情分析:

接手该案,起初认为本案并不好处理,因为很明显王某是看到史某转租房屋盈利后心里不平衡,恶意要求解除租赁合同。如果没有足够的证据,要解除合同又不承担责任当然是十分艰难的。此后我们经过多次核实、现场调查后发现,王某所建房屋因为没有办理相关的批准手续,属于很明显的违章建筑,由此导致了原来签订的租赁合同无效,所以不存在解除的问题。但在具体操作方案上,我们承办律师和主任之间发生了分歧:我作为承办人认为本案租赁合同标的物属于违章建筑,根据司法解释的规定应该按照无效合同对待,不存在解除问题,只需要简单的相互返还、恢复原状或赔偿损失,然后可以要求对方按照租金支付实际使用费。但我的合作律师认为本案租赁标的物虽然没有合法批建手续,但是它作为我国农村普遍存在的现象,人民法院一般不会按照违章建筑认定租赁合同无效,况且标的物属于违章建筑并不影响租赁合同这个行为的效力,所以应当按照解除合同对待。理由是对方私自改建房屋、不按照合同约定的用途使用租赁物。但是我们主任却别出心裁,认为如果按照无效合同对待,最后法官就会追究导致合同无效的原因,很明显我方当事人存在较大过错,在明知没有取得产权证的情况下将房屋租赁给对方,存在较大恶意,这样的话我方的赔偿请求不一定能得到法院的支持。但要单纯的说按照合同解除对待,他觉得解除合同意味着我方存在过错,对我方不利。为此,他想出一个词———终止合同,理由居然是现在史某私自改建后大量获利超出了我当时的预期可能,所以要求终止协议。

也不知道是我教条,没把法律跟中国的司法实践相结合,但是我们老一辈律师对法律理解有问题,总之我一直坚持本案就是一个无效合同。从法理上讲,租赁合同标的物不合法,那租赁合同应该就是无效合同。从法律规定上讲,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也明确规定,这种租赁合同无效。那么为什么他们总是坚持按照有效合同对待呢?难道这个农村就不属于中国的法律管辖?为何中国的法律就不能实施?如此这般,法治何以进步?法律的作用如何体现?难道永远都是事实让步于法律?

对于本案的处理,最后我只能按照主任的意见办理,但我保留自己对案件的看法,我认为本案就是无效合同,不存在终止、也不存在解除。不管是哪一方过错导致合同无效的,无效合同总是要相互返还吧,那不就达到当事人的目的了,。法律也明确规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”所以,既赶走了对方又收回了租金,同时要求赔偿损失,这样他的所有要求都实现了,况且还不需要举证,何乐而不为呢?真叫人费解。如果这次办案法官不是那种混日子的,我坚信他会认定合同无效。当然无效合同只有法院和仲裁可以确认,所以主任跟合作律师的态度也不是完全没有道理,他们或许比我考虑的更多。

案件最终如何,还是慢慢期待,下午我只能按照终止协议去立案了,祝顺利。

以上内容由兰军伟律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电兰军伟律师咨询。
兰军伟律师主办律师
帮助过1219好评数14
  • 办案经验丰富
  • 咨询解答快
西安市高新区高新一路创业大厦10楼
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    兰军伟
  • 执业律所:
    陕西金镝律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    16101*********324
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    陕西-西安
  • 地  址:
    西安市高新区高新一路创业大厦10楼